Prazo prescricional para cobrança de cota condominial é de 05 anos, de acordo com STJ

Muito se discute, no âmbito do direito condominial, a respeito do prazo prescricional aplicável ao exercício da pretensão de cobrança de taxas condominiais e as consequências de sua consumação.

A prescrição pode ser entendida como a extinção da pretensão. Em outras palavras, trata-se da perda de prerrogativa de acionar o Poder Judiciário para resolver uma desavença entre as partes. É o que dispõe o art. 189 do Código Civil de 2002:

Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.

No caso de cobrança de cotas condominiais, ocorrendo a prescrição, há o afastamento da exigibilidade do crédito, não sendo possível a reivindicação do valor devido por parte do condomínio (credor).

No que tange ao prazo prescricional, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que deve ser considerado, para a cobrança de taxas condominiais, o prazo de 05 (cinco) anos.

O prazo acima mencionado se dá pelo fato de as cotas condominiais serem classificadas como títulos executivos extrajudiciais, conforme previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do Recurso Especial (REsp) nº 1483930, em seu voto, defendeu que “na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.”

O mencionado processo foi afetado à Segunda Seção do STJ e está catalogado no sistema de repetitivos do STJ, como Tema 949.

Transcorrido o prazo de 05 (cinco) anos e se configurando a prescrição, findam-se as possibilidades de cobrança da dívida através dos meios judiciais. No entanto, é de suma relevância destacar que a dívida continua a existir, sendo possível que ela seja reivindicada na esfera administrativa.

Neste caso, em razão de a unidade autônoma continuar devedora, o proprietário poderá perder alguns direitos, tais como participar de assembleias condominiais e se candidatar a cargos eletivos, por exemplo.

Esse foi o entendimento do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao julgar a apelação nº 1013718-02.2021.8.26.0361.

O relator do caso, Desembargador Afonso Bráz, assim discorreu em seu voto:

“A prescrição não faz desaparecer a obrigação, ela apenas retira do credor a possibilidade de exigir a prestação devida de forma coativa, com a liberação da força pública estatal. Com a prescrição, o débito não desaparece, apenas se altera a forma como ele pode ser cobrado. Permanece a possibilidade do credor reclamar pagamento sem, entretanto, usar os meios de coação estatal ou de negativação, sendo entretanto lícito adotar quaisquer outros meios amigáveis de cobrança.”

Thiago Iunes