A possibilidade de penhora de bem de família pertencente a fiador

Nos últimos anos, em virtude da pandemia de Covid-19, verificou-se o aumento expressivo dos litígios relacionados ao direito imobiliário, sobretudo aqueles decorrentes da inadimplência de diversos tipos de contratos. Com este cenário, o setor imobiliário se viu obrigado a encontrar novas formas para solucionar conflitos jurídicos, sendo certo que questões fundamentais para a segurança jurídica dos negócios têm sido resolvidas, na maioria das vezes, através de processos judiciais.

É o caso, por exemplo, de decisão recente do Superior Tribunal Federal (STF) relativa a contratos de aluguéis comerciais, em que este Tribunal reconheceu ser constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador. Esta decisão se deu na análise de um Recurso Extraordinário (RE 1.307.334) e tem repercussão geral (Tema 1.127).

O relator do caso, ministro Alexandre de Moraes, reconheceu que a penhora do bem de família não viola o direito à moradia do fiador, uma vez que foi prestada por este último por sua livre e espontânea vontade. Assim, o oferecimento da garantia representaria o exercício do direito constitucional à propriedade, na medida em que o fiador tem plena consciência dos riscos decorrentes de eventual inadimplência do locatário no contrato de locação.

Antes da decisão acima mencionada, nem sempre a penhora vinha ocorrendo, como consequência de uma outra decisão da 1ª Turma do STF, que havia impedido a penhora do bem de família de um fiador em um contrato de locação comercial. Este posicionamento da 1ª Turma acabou por impulsionar o surgimento de ações em todo o país buscando a impenhorabilidade dos imóveis.

No julgamento do RE 1.307.334 o STF analisou um caso no qual o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) decidiu manter a penhora do único bem do fiador para quitação do aluguel comercial. Entendeu o TJSP que não seria aplicável ao caso concreto a decisão da 1ª Turma do STF. Por 7 votos a 4, o STF manteve a decisão do TJSP e fixou a tese a favor da penhora.

A decisão tem grande impacto para todo o setor imobiliário, especialmente para as micro e pequenas empresas, na medida em que, nos casos de locação comercial em que tais pessoas jurídicas são locatárias, a fiança é opção de garantia geralmente adotada.

Thiago Iunes